Uitbreng van vastgoed uit de vennootschap: aandachtspunten en fiscale optimalisatie

In principe is elke overdracht van vastgoed door een vennootschap aan haar aandeelhouder onderworpen aan het verkooprecht van 12% of 2% (in geval van een enige eigen woning). Dit geldt zowel voor een verkoop als voor elke andere overdracht die een vermogensverschuiving teweegbrengt. Toch voorziet de Vlaamse Codex Fiscaliteit in een aantal uitzonderingen voor de BV, de VOF, de CommV en de CV (de zogenaamde personenvennootschappen). Die vennootschapsvormen kunnen in specifieke gevallen genieten van een aanzienlijk lagere heffing, zoals hierna verder uiteengezet. Voor de NV bestaat die soepelheid niet: daar is het verkooprecht van 12% of 2% (in geval van een enige eigen woning) altijd verschuldigd, ongeacht de concrete omstandigheden.

Een eerste gunstregeling is de historische-vennootregeling. Deze regeling geldt wanneer de aandeelhouder/vennoot die het vastgoed verkrijgt, al aandeelhouder/vennoot was op het moment dat de vennootschap het goed aankocht en bij de aankoop het verkooprecht werd betaald. Daarnaast geldt deze regeling ook wanneer de aandeelhouder/vennoot die het vastgoed verkrijgt destijds het onroerend goed in de vennootschap heeft ingebracht. In beide gevallen wordt de overdracht volgens de gewone burgerrechtelijke aard belast, wat in de praktijk vaak neerkomt op het verdeelrecht van 2,5% in geval van een uitonverdeeldheidtreding of zelfs een vast recht van 50,00 EUR.

Daarnaast bestaat de wachtregeling, die speelt wanneer alle aandeelhouders/vennoten samen het vastgoed verkrijgen bij de vereffening van de vennootschap. Op dat moment is enkel het vast recht van 50,00 EUR verschuldigd. Pas als later één aandeelhouder/vennoot het onroerend goed alleen verwerft, kan een bijkomende heffing volgen, afhankelijk van de situatie.

Tot slot is er de wachtregeling bis, die van toepassing is bij een kapitaal- of vermogensvermindering in natura. Wanneer een vennootschap een vastgoed uitkeert aan al haar aandeelhouders/vennoten samen, geldt ook hier het vast recht van 50,00 EUR. Pas bij een latere verdeling wordt opnieuw bekeken welke fiscale behandeling moet worden toegepast.

In de praktijk komen uiteenlopende scenario’s voor, die elk hun eigen fiscale gevolgen hebben. Bij de ontbinding en vereffening van een vennootschap kan een aandeelhouder/vennoot die als enige aandeelhouder/vennoot optreedt en ook als historische vennoot wordt beschouwd, het vastgoed vaak verkrijgen zonder bijkomende registratiebelasting. Indien deze enige aandeelhouder/vennoot echter een tegenprestatie verschuldigd is (bv. ook de lopende lening wordt overgedragen aan de aandeelhouder/vennoot), dan zal hierop wel verkooprecht of verdeelrecht verschuldigd zijn. Zodra er meerdere vennoten zijn, kan de fiscale behandeling verschillen, bijvoorbeeld afhankelijk van de huwelijksregeling of van het feit dat aandelen zijn geërfd of geschonken.

Een rechtstreekse verkoop van het pand door de vennootschap aan de aandeelhouder is daarentegen altijd aan het verkooprecht (12% of 2%) onderworpen. Ook wanneer de vennootschap een schuld aan haar aandeelhouder vereffent door vastgoed over te dragen, geldt het verkooprecht (12% of 2%).

Een andere vaak voorkomende situatie is de uitonverdeeldheidtreding, waarbij de vennootschap en de aandeelhouder samen eigenaar zijn van een onroerend goed en één van beiden de ander uitkoopt. Indien de historische-vennootregeling van toepassing is, kan het verdeelrecht van 2,5% worden toegepast. In alle andere gevallen blijft het tarief van 12% gelden.

Bij een kapitaalvermindering in natura of een dividenduitkering in natura gelden weer andere regels. Een kapitaalvermindering die aan alle aandeelhouders samen wordt toegekend, wordt in principe slechts belast met het vast recht gelet op de wachtregeling bis. Bij een dividenduitkering in natura is geen verkooprecht verschuldigd, maar wel roerende voorheffing van 30%, zoals recent bevestigd door de Vlaamse Belastingdienst.

Uit al deze regels blijkt dat fiscale optimalisatie vooral mogelijk is bij personenvennootschappen. Het is daarom aangewezen om al bij de aankoop van een pand stil te staan bij een eventueel toekomstig exitscenario. Wanneer een aandeelhouder bijvoorbeeld samen met zijn vennootschap een pand aankoopt, kan dit bij een latere uitbreng tot een aanzienlijke belastingbesparing leiden, aangezien er dan mogelijks beroep gedaan kan worden op het verdeelrecht. Voor kapitaalvennootschappen liggen de kaarten minder gunstig. Het Hof van Cassatie heeft in 2023 immers bevestigd dat het verkooprecht steeds verschuldigd is bij een uitbreng van vastgoed uit een NV, en dit geen discriminerende behandeling vormt ten opzichte van personenvennootschappen.

De uitbreng van vastgoed uit een vennootschap is zelden een eenvoudige aangelegenheid. De juiste aanpak hangt af van de vennootschapsvorm, het aandeelhouderschap en de geschiedenis van het onroerend goed. Personenvennootschappen bieden via de historische-vennootregeling en de wachtregelingen interessante mogelijkheden tot optimalisatie, terwijl bij de NV de ruimte voor fiscaal voordeel beperkt is.

Wie overweegt om vastgoed uit zijn vennootschap te halen, doet er goed aan tijdig advies in te winnen. Een doordachte voorbereiding kan het verschil maken tussen een beperkte heffing van 50,00 EUR en een zware belasting van 12%. Ons kantoor begeleidt u graag bij de analyse en de praktische uitvoering van dergelijke verrichtingen, zodat uw plannen fiscaal en juridisch optimaal worden gerealiseerd. Contacteer ons gerust via advisory@vcsa.be.