Vier aandachtspunten bij handelshuur: wat elke verhuurder en huurder moet weten

De wet op de handelshuur is van toepassing op huurovereenkomsten waarbij een onroerend goed geheel of gedeeltelijk gebruikt wordt voor het uitoefenen van een kleinhandel of ambacht, waarbij er rechtstreeks contact is met het publiek. Dat geldt bijvoorbeeld voor detailhandel, horeca of ambachtelijke activiteiten zoals kappers of bakkers. Vrije beroepers vallen doorgaans niet onder de handelshuurwetgeving, met uitzondering van apotheken.

Een vaak onderschat risico is de herkwalificatie van het huurcontract. Zelfs wanneer partijen een overeenkomst hebben afgesloten onder een andere benaming, zoals “kantoorhuur”, kan een rechter oordelen dat het in werkelijkheid om een handelshuurovereenkomst gaat, op basis van de feitelijke activiteit in het pand. In dat geval zijn de dwingende bepalingen van de handelshuurwet van toepassing, ongeacht wat in het contract staat.

Dit betekent onder meer dat het contract automatisch wordt geacht een duur van negen jaar te hebben, dat er beperkingen gelden op de mogelijkheid tot opzegging en dat de huurder recht heeft op hernieuwing. Zowel huurders als verhuurders doen er dus goed aan om bij het opstellen van een overeenkomst grondig te analyseren welke activiteiten er in het pand zullen plaatsvinden en welke wettelijke regeling bijgevolg van toepassing is.

Een handelshuurovereenkomst heeft doorgaans een duurtijd van negen jaar. De huurder beschikt over het recht om de overeenkomst tot drie keer toe te hernieuwen, telkens voor een nieuwe periode van negen jaar. Dit recht is echter niet automatisch: de huurder moet zelf initiatief nemen om een hernieuwing aan te vragen.

De wet legt daarvoor een strikte termijn op: het verzoek tot hernieuwing moet schriftelijk gebeuren, en dat tussen de achttiende en vijftiende maand vóór het verstrijken van de lopende termijn. De kennisgeving moet op straffe van nietigheid de voorwaarden opgeven waaronder de huurder zelf bereid is om de nieuwe huur aan te gaan. Bovendien dient de kennisgeving de vermelding te bevatten dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing in te stemmen onder de voorgestelde voorwaarden, indien hij niet op dezelfde wijze binnen drie maanden kennisgeeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde. De verhuurder kan de handelshuurhernieuwing slechts weigeren op grond van een aantal wettelijke redenen (o.a. voor eigen gebruik, bestemmingswijziging, afbraak en wederopbouw).

Wanneer de huurder de termijn van de handelshuurhernieuwing overschrijdt of nalaat actie te ondernemen, komt het hernieuwingsrecht te vervallen en eindigt de huurovereenkomst in principe van rechtswege. Voor huurders die sterk afhankelijk zijn van hun locatie, zoals winkels of horecazaken, kan dit verstrekkende gevolgen hebben. Het is daarom essentieel om deze termijn van bij de start van de huurovereenkomst in het oog te houden.

Blijft de huurder daarentegen met toestemming van de verhuurder in het pand zonder dat de procedure van de handelshuurhernieuwing werd toegepast, dan komt er automatisch een handelshuur van onbepaalde duur tot stand. Deze overeenkomst wordt geacht van onbepaalde duur te zijn sinds de aanvang. Hiervoor gelden andere beëindigingsmogelijkheden, zoals hierna verder uiteengezet.

De handelshuurwet bevatduidelijke regels over het beëindigen van de overeenkomst, zowel door de huurder als door de verhuurder. In principe is de huur bindend voor de volledige duur van negen jaar. De huurder beschikt echter over de mogelijkheid om de overeenkomst te beëindigen op het einde van het derde of zesde jaar, mits een opzeggingstermijn van zes maanden. De opzegging moet gebeuren via een aangetekende brief of gerechtsdeurwaardersexploot.

Voor de verhuurder zijn de opzeggingsmogelijkheden beperkter. Opzeg kan enkel wanneer de verhuurder het pand zelf in gebruik wil nemen (voor eigen gebruik of door naaste familieleden), én voor zover deze mogelijkheid in de handelshuurovereenkomst werd opgenomen. De verhuurder kan in dit geval de overeenkomst beëindigen op het einde van het derde of het zesde jaar, mits een opzeggingstermijn van één jaar. Ook in dit geval moet de opzeg gebeuren via aangetekende brief of gerechtsdeurwaardersexploot.

Betreft het daarentegen een handelshuurovereenkomst van onbepaalde duur, dan kan de verhuurder deze overeenkomst op elk moment opzeggen, evenwel mits naleving van een opzegtermijn van achttien maanden. De huurder kan in dat geval de huurovereenkomst op elk moment opzeggen mits naleving van een redelijke opzegtermijn, waaronder doorgaans drie maanden wordt begrepen.

Partijen kunnen evenwel steeds de lopende huur beëindigen door het sluiten van een akkoord hieromtrent, op voorwaarde dat hun akkoord wordt vastgesteld bij een authentieke akte of bij een verklaring voor de rechter afgelegd.

Een ongeldige of onvolledige opzeg kan ertoe leiden dat de overeenkomst automatisch wordt verlengd, wat aanzienlijke financiële of strategische gevolgen kan hebben. Juridisch advies inwinnen vóór een geplande beëindiging is dan ook geen overbodige luxe.

De handelshuurwet voorziet in bepaalde omstandigheden het recht op een uitzettingsvergoeding verschuldigd door de verhuurder aan de huurder. Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer de verhuurder de huurhernieuwing weigert omdat hij de bestemming van het handelspand wenst te wijzigen of een hoger aanbod van een derde heeft ontvangen en deze derde een andere handel zal drijven dan de vroegere huurder.

Daarnaast kan een vergoeding verschuldigd zijn wanneer de verhuurder opzegt omdat hij het pand zelf in gebruik wil nemen (voor eigen gebruik of door naaste familieleden), ongeacht het feit dat deze opzegmogelijkheid contractueel voorzien werd.

De omvang van de vergoeding kan variëren, maar kan oplopen tot drie jaar huur, afhankelijk van de omstandigheden en de schade die de huurder lijdt door het verlies van zijn locatie. Het risico op een uitzettingsvergoeding vormt voor veel verhuurders dan ook een extra reden om zich goed te laten begeleiden bij hernieuwing of beëindiging van een huurcontract.

De Belgische handelshuurwetgeving bevat een aantal beschermende maar ook strikte bepalingen, met belangrijke gevolgen voor zowel huurders als verhuurders. De toepassing van de wet hangt vaak niet alleen af van de tekst van het contract, maar ook van de feitelijke situatie op het terrein. Tijdig advies inwinnen bij het aangaan, hernieuwen of beëindigen van een handelshuurovereenkomst kan veel problemen voorkomen en zorgt ervoor dat beide partijen weten waar ze aan toe zijn.

Indien u hieromtrent vragen heeft, kan u steeds terecht bij het Advisory team via advisory@vcsa.be.